Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde hukuka aykırı biçimde yapılmış bir tescilin iptal edilerek, gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi amacıyla açılan bir davadır. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi, yolsuz tescil hâlinde bu davanın açılabileceğini düzenler.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Sebepleri
Bu davanın en sık karşılaşılan sebeplerinden biri muris muvazaasıdır; mirasbırakanın, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla, aslında bağışladığı bir taşınmazı satış gibi göstererek devretmesi durumunda söz konusu olur. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nın (01.04.1974 tarihli) bu konudaki ilkeleri, muris muvazaası davalarının temelini oluşturur.
Diğer sebepler arasında tarafın işlem sırasında ehliyetsiz olması, hile, hata ya da korkutma altında işlem yapılması, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, aile konutu üzerindeki tasarruflarda eşin rızasının alınmamış olması (m.194) ve tapu sicilinin hatalı tutulması sayılabilir. Her sebep, kendi ispat koşulları çerçevesinde ayrı ayrı değerlendirilir.
Muris muvazaası iddiasının ispatı genellikle tanık beyanları, mirasbırakanın ekonomik durumu, devir bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark gibi dolaylı delillerle yapılır. Devir bedelinin taşınmazın gerçek değerinin çok altında kalması, muvazaa iddiasını destekleyen önemli bir gösterge olarak değerlendirilebilir; ancak tek başına yeterli olmayabilir, dosyanın bütünü içinde değerlendirilir.
Dava Açarken Sık Yapılan Hatalar
Tapu iptal ve tescil davasında tekrarlanan bazı hatalar davanın sonucunu olumsuz etkileyebilir:
- Dava açılırken ihtiyati tedbir talep edilmemesi; bu durumda taşınmaz dava sürerken üçüncü kişiye devredilip iyi niyetli kazanım oluşabilir.
- Muris muvazaası iddiasının yalnızca sözlü beyanla desteklenmesi, devir bedeli ile gerçek değer arasındaki farkı gösteren somut delillerin toplanmamış olması.
- Yanılma, aldatma ya da korkutmaya dayanan davalarda, sözleşmeyle bağlı olunmadığının bir yıl içinde karşı tarafa bildirilmesi şartının (TBK m.39) gözden kaçırılması; muris muvazaasındaki süresizlik bu sebeplere uygulanmaz.
- Taşınmazın güncel değerinin gerçekçi biçimde belirlenmemesi; bu durum sonradan ek harç talebiyle karşılaşılmasına yol açabilir.
Dava Süreci Adım Adım Nasıl İşler?
1. Delillerin Toplanması
Tapu kaydı, varsa tanık listesi, devir bedeli ve taşınmazın gerçek değerine ilişkin belgeler bir araya getirilir.
2. Dava Dilekçesinin Hazırlanması
Dava sebebi (muris muvazaası, hile, ehliyetsizlik gibi) ve dayanılan deliller açıkça belirtilir.
3. İhtiyati Tedbir Talebi
Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için tedbir talebi, dava dilekçesiyle birlikte sunulabilir.
4. Davanın Açılması
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır.
5. Yargılama ve Karar
Mahkeme, tanık beyanları ve bilirkişi incelemesi gibi delilleri değerlendirerek tescilin iptaline ya da davanın reddine karar verir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; bu kesin yetki kuralıdır. Davanın taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılması zorunludur.
Birden fazla taşınmaz hakkında açılacak dava, bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde görülebilir (HMK m.12).
Örnek Bir Muris Muvazaası Süreci
Bir kadın, babasının vefatından yıllar sonra, babasının hayattayken kardeşine bir taşınmazı “satış” olarak devrettiğini, ancak devir bedelinin taşınmazın o dönemki gerçek değerinin çok altında kaldığını fark etmişti. Babasının, kendisiyle küs olduğu dönemde bu devri yaptığını, ayrıca babasının ekonomik durumunun böyle düşük bir bedelle satış yapmasını gerektirecek bir sıkıntısının bulunmadığını gösteren tanık beyanlarını toplamıştı. Bu delillerle asliye hukuk mahkemesinde muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açmış, dava süresince taşınmazın başkasına devredilmesini önlemek için ihtiyati tedbir talep etmişti. Mahkeme, toplanan delilleri değerlendirerek devrin gerçekte bir bağış olduğunu ve mirastan mal kaçırma amacı taşıdığını tespit etmişti. Bu örnek, düşük devir bedeli ve tanık beyanlarının bir araya geldiğinde güçlü bir delil seti oluşturduğunu gösterir.
İhtiyati Tedbir Neden Önemlidir?
Dava sürerken, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir. Bu tedbir kararı, tapu kütüğüne işlenerek taşınmaz üzerindeki devir işlemlerinin geçici olarak durdurulmasını sağlar. İhtiyati tedbir talep edilmemesi hâlinde, dava süresince taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilebilir; bu da davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
İhtiyati tedbir talebi, dava dilekçesiyle birlikte ya da dava sürecinin herhangi bir aşamasında ayrıca sunulabilir. Mahkeme, tedbir talebini değerlendirirken davanın haklılığına dair yaklaşık bir kanaat oluşturmaya çalışır; tedbir kararı verilmesi, davanın kabul edileceği anlamına gelmez. Tedbir kararı için kural olarak teminat gösterilmesi istenir (HMK m.392).
İyi Niyetli Üçüncü Kişinin Korunması
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu siciline güvenerek bir ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağını düzenler. Bu nedenle, yolsuz tescile dayanarak taşınmazı devralan kişi eğer devralma sırasında yolsuzluğu bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa, bu kişinin kazanımı korunur ve tapu iptali davası bu kişiye karşı sonuç doğurmayabilir. İhtiyati tedbir talebinin önemi de büyük ölçüde bu kuraldan kaynaklanır.
İyi niyetin varlığı, devralma anındaki koşullara göre değerlendirilir; kişinin tapu kaydında görünenden fazlasını araştırma yükümlülüğü kural olarak bulunmaz. Ancak tapu kaydında bir şerh, ihtiyati tedbir ya da dava notu bulunması hâlinde, bu bilgiye rağmen işlem yapan kişi iyi niyetli sayılmaz. Bu nedenle ihtiyati tedbir kararının tapu kütüğüne şerh edilmesi, sonraki devirlerde üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasını ortadan kaldırır.
Muris Muvazaasında Zamanaşımı
Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı süresi öngörülmemiştir; bu dava herhangi bir süreye tabi olmaksızın açılabilir. Yanılma, aldatma ya da korkutmaya dayanan iptal taleplerinde ise sözleşmeyle bağlı olunmadığı, yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde bildirilmelidir (TBK m.39).
Zamanaşımı süresinin bulunmaması, muris muvazaası davalarının mirasbırakanın ölümünden uzun yıllar sonra bile açılabilmesine imkân tanır. Ancak sürenin uzun olması, davanın kanıtlanmasını kolaylaştırmaz; aksine, olayın üzerinden geçen zaman arttıkça tanık bulma ve delil toplama güçleşebilir. Bu nedenle mümkün olduğunca erken harekete geçilmesi, davanın ispatı açısından avantaj sağlar.
Harç ve Değer Tespiti
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın değeri üzerinden nispi harca tabidir. Dava açılırken taşınmazın güncel değerinin belirlenmesi gerekir; bu değer, dava değerinin ve buna bağlı harcın hesaplanmasında esas alınır. Değer tespitinde ihtilaf çıkması hâlinde, mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırabilir.
Dava değerinin düşük gösterilmesi, harç avantajı sağlasa da davanın ilerleyen aşamalarında mahkemenin gerçek değeri tespit etmesi hâlinde ek harç talep edilebilir. Bu nedenle taşınmazın değerinin, dava açılırken gerçekçi biçimde belirlenmesi önerilir.
Bilirkişi incelemesi, taşınmazın niteliğine göre farklı uzmanlık alanlarından kişilerce yapılabilir; örneğin bir tarım arazisinde ziraat mühendisi, bir konutta ise inşaat mühendisi veya emlak değerleme uzmanı görevlendirilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?
Kural olarak asliye hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır.
Muris muvazaası davasında zamanaşımı var mı?
Hayır. Muris muvazaasına dayalı davalarda zamanaşımı süresi öngörülmemiştir.
Dava sırasında taşınmaz satılabilir mi?
İhtiyati tedbir talep edilmezse mümkündür; bu nedenle dava ile birlikte tedbir talebinde bulunulması önerilir.
İyi niyetli üçüncü kişiye karşı dava sonuç doğurur mu?
Taşınmazı iyi niyetle devralan üçüncü kişinin kazanımı korunur; bu nedenle ihtiyati tedbir önemlidir.
Aile konutu şerhi olmadan yapılan devir iptal edilebilir mi?
Eşin rızası alınmadan aile konutu üzerinde yapılan tasarruflar iptal davasına konu olabilir (m.194); taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı da incelenir.
Dava açmak için ne kadar harç ödenir?
Dava, taşınmazın değeri üzerinden nispi harca tabidir; güncel harç tutarları dava açılırken mahkeme veznesinden öğrenilir.
Vekâletin kötüye kullanılması ne anlama gelir?
Vekilin, vekâlet verenin çıkarına aykırı biçimde, kendisine ya da üçüncü kişiye menfaat sağlayacak şekilde işlem yapması, vekâletin kötüye kullanılması olarak değerlendirilir ve tapu iptali sebebi olabilir.
Tapu iptal ve tescil davanızın değerlendirilmesi için Adana gayrimenkul avukatı sayfamıza göz atabilir, sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Ortaklığın giderilmesi için ortaklığın giderilmesi davası yazımızı, saklı pay ihlali için tenkis davası yazımızı da inceleyebilirsiniz.
Bir Yanıt