Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nasıl Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir malın paydaşları arasındaki ortaklığın sona erdirilmesi için açılan bir davadır. Halk arasında izale-i şuyu olarak da bilinen bu dava, Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddelerine dayanır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Kimler Tarafından Açılabilir?

Paylı mülkiyette her paydaş, payının oranına bakılmaksızın ortaklığın giderilmesini isteyebilir; bir hukuki işlem ya da malın sürekli bir amaca özgülenmesi sebebiyle ortaklığın devamı zorunluysa bu istem ileri sürülemez (m.698). Miras yoluyla doğan elbirliği mülkiyetinde de mirasçılardan her biri paylaşmayı isteyebilir. Bu durumda mirasçılık belgesinin sunulması ve taşınmazın tapuda mirasçılar adına intikalinin yapılması gerekir; mahkeme bunun için davacıya süre verir.

Diğer paydaşların davayı istememesi, davanın açılmasına engel değildir; rızaları aranmaz.

Davada Sık Yapılan Hatalar

Ortaklığın giderilmesi sürecinde tekrarlanan bazı hatalar davanın uzamasına yol açabilir:

• Elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesi ve intikal olmadan dava açılması; mahkeme bunların tamamlanması için süre verir ve dava uzar.
• Tüm paydaşların davaya dahil edilmemesi; mahkemenin verdiği sürede taraf teşkili sağlanmazsa dava usulden reddedilir.
• Dava şartı arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması; bu, davanın usulden reddedilmesine neden olur.
• Taşınmazın fiziken bölünemeyeceği açık olduğu hâlde aynen taksim ısrarla talep edilmesi; bu durumda mahkeme yine de satışa karar verebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır; bu, kesin yetki kuralıdır ve taraflarca değiştirilemez.

Birden fazla taşınmaz hakkında açılacak dava, bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde görülebilir (HMK m.12).

Dava Süreci Adım Adım Nasıl İşler?

1. Belgelerin Toplanması

Tapu kaydı, varsa mirasçılık belgesi ve paydaşların kimlik bilgileri bir araya getirilir.

2. Arabulucuya Başvuru

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.

3. Arabuluculuk Görüşmesi

Tüm paydaşların katılımıyla, ortaklığın nasıl sonlandırılacağı konusunda anlaşma aranır.

4. Dava Açılması

Anlaşma sağlanamazsa, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.

5. Taksim veya Satış Kararı

Mahkeme önce aynen taksimi değerlendirir; mümkün değilse satışa karar verir ve bedel paydaşlar arasında paylaştırılır.

Aynen Taksim mi, Satış mı?

Mahkeme öncelikle malın aynen taksimini, yani paydaşlar arasında fiilen bölüştürülmesini değerlendirir. Taşınmazın niteliği, konumu ve büyüklüğü aynen taksime uygunsa, mahkeme bu yönde karar verebilir. Ancak aynen taksim mümkün değilse ya da taksim, malın değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa, mahkeme malın satılarak bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılmasına karar verir. Satış, kural olarak açık artırma yoluyla yapılır; paydaşların tamamı kabul ederse yalnız paydaşlar arasında artırma da yapılabilir (m.699).

Satışa paydaşların kendisi de katılabilir; bu durumda paydaşlar diğer alıcılarla eşit şartlarda yarışır. Satış bedeli, paydaşların pay oranlarına göre aralarında paylaştırılır; satış giderleri ve harçlar bu bedelden karşılanır.

Aynen taksim kararı verilebilmesi için taşınmazın fiziki olarak bölünebilir olması ve bölünen parçaların ekonomik değerini önemli ölçüde kaybetmemesi gerekir. Örneğin küçük bir daire birden fazla paydaş arasında fiilen bölünemeyeceğinden, bu tür taşınmazlarda genellikle satış yoluna gidilir. Tarım arazilerinde ise asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünmeye izin verilmediğinden aynen taksim sınırlıdır (5403 s.K.).

Miras Kalan Taşınmazda İlk İhale Yalnız Mirasçılar Arasında

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde önemli bir değişiklik yapmıştır. Satışa çıkarılan taşınmazın tüm malikleri payını miras yoluyla edinmişse ve taşınmazda üçüncü kişilere ait bir pay yoksa, ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır ve bu artırmada muhammen bedelin tamamı esas alınır. Bu usul yalnızca birinci artırma için geçerlidir; ilk artırmada sonuç alınamazsa ikinci artırma herkese açık olarak yapılır. Düzenleme, aile yadigârı taşınmazların öncelikle mirasçılardan birinde kalabilmesine imkân tanır.

Örnek Bir Ortaklığın Giderilmesi Süreci

Üç kardeş, miras yoluyla ortak sahip oldukları bir apartman dairesinin kullanımı konusunda yıllarca anlaşamamıştı. Öncelikle mirasçılık belgesini çıkarmışlar, ardından dava açmadan önce arabulucuya başvurmuşlardı. Arabuluculuk toplantısında kardeşlerden biri diğer ikisinin payını satın almayı teklif etmiş, taraflar bu teklif üzerinde anlaşarak taşınmazın tamamının bir kardeşe devredilmesine ve diğer ikisine bedel ödenmesine karar vermişlerdi. Uyuşmazlık dava açılmadan sonuçlanmış, payların devri tapu müdürlüğünde yapılmıştı. Bu örnek, arabuluculuğun bazı dosyalarda dava sürecinden daha hızlı bir çözüm sunabileceğini gösterir.

Tüm Paydaşların Davada Yer Alması Gerekir

Ortaklığın giderilmesi davasında, malın tüm paydaşlarının davada taraf olması zorunludur. Eksik taraf, mahkemenin verdiği süre içinde davaya dahil edilmelidir.

Paydaşlardan birinin adresinin bilinmemesi ya da yurt dışında bulunması, davanın açılmasına engel değildir; adresi bulunamayan paydaşa ilan yoluyla tebligat yapılabilir.

Dava Şartı Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline gelmiştir. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması hâlinde, dava usulden reddedilir. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşırsa, dava açmaya gerek kalmadan ortaklık sona erdirilebilir.

Arabuluculuk sürecinde tüm paydaşların katılımı, sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından önemlidir. Paydaşlardan biri toplantıya katılmazsa süreç anlaşmazlıkla sona erer ve dava yolu açılır; geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur. Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınabilir.

Önalım Hakkı ile Farkı

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların bu payı öncelikli olarak satın alma hakkıdır. Ortaklığın giderilmesi davası ise, ortaklığın tamamen sona erdirilmesini amaçlar. Bu iki kurum farklı amaçlara hizmet eder; önalım hakkı ortaklığı sürdürürken payın el değiştirmesini düzenler, ortaklığın giderilmesi ise ortaklığın kendisini sona erdirir.

Bir paydaş, önalım hakkını kullanarak payı satın alsa dahi, bu tek başına ortaklığı sona erdirmez; taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyet, yeni paydaş yapısıyla devam eder. Ortaklığın tamamen sona erdirilmesi isteniyorsa, önalım hakkından bağımsız olarak ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Mahkeme her zaman satışa mı karar verir?

Hayır. Öncelikle aynen taksim değerlendirilir; taksim mümkün değilse ya da değer kaybına yol açacaksa satışa karar verilir.

Paydaşlardan biri satışa katılabilir mi?

Evet. Paydaşlar, diğer alıcılarla eşit şartlarda satışa katılabilir.

Elbirliği mülkiyetinde dava açmadan önce ne gerekir?

Mirasçılık belgesi alınmalı ve taşınmaz tapuda mirasçılar adına intikal ettirilmelidir; bu işlemler dava sırasında mahkemenin verdiği sürede de tamamlanabilir.

Satış bedeli nasıl paylaştırılır?

Paydaşların tapudaki pay oranlarına göre paylaştırılır; satış gideri ve harçlar bedelden karşılanır.

Dava sonucunda tapu kaydı kendiliğinden değişir mi?

Aynen taksim kararı kesinleştiğinde tapuda tescil işlemleri yapılır. Satış kararında satış icra dairesince yapılır ve ihale kesinleşince taşınmaz alıcı adına tescil edilir.

Ortaklığın giderilmesi davanızın değerlendirilmesi için Adana gayrimenkul avukatı sayfamıza göz atabilir, sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Miras reddi süreci için reddi miras nasıl yapılır yazımızı, tapu kaydına ilişkin uyuşmazlıklar için tapu iptal ve tescil davası yazımızı da inceleyebilirsiniz.