Kiracı tahliye davası, kiraya verenin, kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak kiracının kiralanan taşınmazı boşaltmasını talep etmek üzere açtığı davadır. Türk Borçlar Kanunu, tahliye sebeplerini ve bu sebeplere bağlı süreleri ayrıntılı biçimde düzenler.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesine göre kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren bu taahhüde dayanarak tahliye isteyebilir. Taahhüdün geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra, kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekir; kira sözleşmesiyle birlikte alınan taahhütler kural olarak geçersiz sayılır. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açmalı ya da icra takibi başlatmalıdır.
Taahhüt üzerindeki tarih ile kira sözleşmesinin tarihi çok yakınsa, taahhüdün sözleşmeyle birlikte alındığı iddiası gündeme gelebilir; taahhüdün teslimden sonra verildiğinin ispatı davanın sonucunu belirler.
Tahliye Taahhüdünde Sık Yapılan Hatalar
Tahliye taahhüdüne dayanan süreçte tekrarlanan birkaç sorun görülür:
- Taahhüdün, kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanması; bu durumda taahhüt geçersiz sayılabilir.
- Bir aylık sürenin, taahhütte yazılı boşaltma tarihinden değil daha sonraki bir tarihten hesaplanması; süre, boşaltma tarihinden itibaren işler.
- Taahhüdün sözlü olarak alınabileceğinin sanılması; taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kanunun 352/2. maddesine göre, kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Bu durumda ihtarların usulüne uygun şekilde gönderilmiş ve kiracının gerçekten temerrüde düşmüş olması gerekir.
İhtarların noter aracılığıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla gönderilmiş olması, tebliğ tarihinin ispatı açısından önem taşır. Aynı kira yılı içinde gönderilen ihtarların her birinin, kiracının gerçekten o dönemde ödeme yapmadığı somut kira dönemlerine ilişkin olması gerekir; farklı yıllara ait ihtarlar bir araya getirilerek iki haklı ihtar şartı oluşturulamaz.
İhtiyaç ve Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye
Kanunun 350. maddesi, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebileceğini düzenler. Aynı madde, taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı mümkün değilse tahliye talebini de kapsar.
İhtiyaç sebebiyle açılan tahliye davasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı davacıya aittir; göstermelik ya da geçici bir ihtiyaç iddiası davanın reddine yol açabilir. Yeniden inşa ya da imar amacıyla açılan davalarda ise, projenin ve ruhsatın varlığı genellikle önem taşıyan unsurlar arasındadır.
Yeni Malikin İhtiyacı ve On Yıllık Uzama Süresi
Kanunun 351. maddesine göre, kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi ya da yakınları için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir. Kanunun 347. maddesi ise, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebileceğini düzenler.
Bu iki tahliye yolu, birbirinden farklı koşullara tabidir. Yeni malikin ihtiyacına dayalı tahliyede, malikin gerçekten ihtiyacının bulunması ve bunu ispat etmesi gerekirken, on yıllık uzama süresi sonunda yapılan feshin herhangi bir sebep gösterilmesine gerek yoktur; yalnızca sürenin ve bildirim şeklinin kanuna uygun olması aranır.
Kira Borcunun Ödenmemesi Hâlinde Tahliye Süreci Adım Adım
Kira borcunun ödenmemesi, kiracının tahliyesine yol açabilecek en sık görülen sebeplerden biridir; süreç şu şekilde ilerler:
1. Temerrüt İhtarının Gönderilmesi
Kanunun 315. maddesine göre, kiracı kira bedelini ödemediğinde, kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre vererek ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirerek yazılı ihtarda bulunabilir.
2. Ödemenin Beklenmesi
Otuz günlük süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ya da icra yoluyla tahliye takibine geçebilir.
3. İcra Takibinin Başlatılması
Kira borcunun icra yoluyla tahsili ve tahliyesi, İcra ve İflas Kanunu’nun 269. ve devamı maddelerinde düzenlenen tahliye takibi yoluyla yapılabilir; bu yol, mahkemeye dava açmadan icra dairesi üzerinden işletilir.
4. Ödeme Emrine İtiraz Süreci
Tahliye talepli ödeme emrinde kiracıya itiraz için yedi gün, ödeme için otuz gün süre verilir. Kiracı itiraz ederse kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir.
5. Tahliyenin Gerçekleşmesi
Kiracı itiraz etmez ve otuz gün içinde ödeme yapmazsa ya da itirazı kaldırılırsa, icra mahkemesi tahliyeye karar verir ve karar icra dairesince uygulanır.
Örnek Bir Tahliye Süreci
Bir kiracı, iki ay üst üste kira bedelini ödememişti. Kiraya veren, her iki döneme ait ödemesizlik için ayrı ayrı yazılı ihtar göndermiş, ihtarları iadeli taahhütlü mektupla yollayarak tebliğ tarihlerini belgelemişti. Kira yılı sonunda kiraya veren, arabuluculukta anlaşma sağlanamayınca bu iki haklı ihtarı gerekçe göstererek bir ay içinde tahliye davası açmıştı. Mahkeme, ihtarların usulüne uygun gönderildiğini ve kiracının gerçekten temerrüde düştüğünü tespit ederek tahliyeye karar vermişti. Bu örnek, ihtarların tebliğ tarihini gösteren belgelerin saklanmasının davanın kabulünde belirleyici olduğunu gösterir.
Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, kanunun 344. maddesine göre, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hâle getirilmesi amacıyla açılır. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yıllık dönemin sonunda, yeni kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Konut kiralarında yıllık kira artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Kira tespit davası, tahliye davasından bağımsız olarak, kira ilişkisi devam ederken de açılabilir. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, belirlenen bedel yeni kira döneminin başından geçerli olur; aksi hâlde sonraki kira döneminden itibaren uygulanır (m.345). Emsal kira bedellerinin tespitinde, aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir.
Dava Şartı Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk zorunlu hâle gelmiştir; ancak bu kuralın bazı istisnaları bulunmaktadır. Kanun, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri saklı tutmuştur; istisnalar bu yolla yapılan tahliye talepleriyle ilgilidir. Görevli mahkeme, kira uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemesidir.
Arabuluculuk sürecinde taraflar, tahliye yerine kira sözleşmesinin belirli koşullarla devamı ya da kiracının belirli bir süre içinde gönüllü olarak taşınması konusunda anlaşabilir. Anlaşma sağlanırsa, bu anlaşma taraflar için bağlayıcı olur ve dava açılmasına gerek kalmaz; anlaşılamaması hâlinde ise düzenlenen tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?
Kiralananın tesliminden sonra, kiracının serbest iradesiyle yazılı olarak verilmiş olması gerekir.
İki haklı ihtar tahliye için yeterli midir?
Evet, bir kira yılı içinde usulüne uygun iki haklı ihtar gönderilmişse, kira süresi sonunda tahliye davası açılabilir.
Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Konut kirasında artış sınırı var mı?
Evet, artış oranı bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını geçemez.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk her zaman zorunlu mu?
Tahliye ve kira tespit davaları gibi kira uyuşmazlıklarında zorunludur; ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri bakımından bazı istisnalar vardır.
Kiracı kira bedelini geç öderse hemen tahliye istenebilir mi?
Hayır. Ödenmeyen kira için en az otuz gün süre veren yazılı ihtar (m.315) ya da tahliye talepli icra takibi gerekir. Kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması ise ayrı bir tahliye sebebidir.
Kiraya veren her zaman ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebilir mi?
Hayır. İhtiyacın gerçek ve samimi olması, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için olması gerekir.
Kiracı tahliye ya da kira tespit sürecinizin değerlendirilmesi için Adana kira avukatı sayfamıza göz atabilir, sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Taşınmaz ortaklığının giderilmesi için ortaklığın giderilmesi davası yazımızı da inceleyebilirsiniz.
Bir Yanıt