Adana Kira Avukatı arayışı çoğu zaman tek bir soruyla başlar: kiracı çıkmıyor ya da kiraya veren beklenmedik bir talep iletti. Bu sayfada kira uyuşmazlıklarının hangi başlıklarda toplandığını, tahliyenin hangi sebeplere dayanabildiğini, kira bedelinin nasıl belirlendiğini ve dosyanın hangi belgelerle kurulduğunu anlatıyoruz.
Kira Uyuşmazlıkları Hangi Başlıklarda Toplanır?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar dağınık görünse de uygulamada birkaç ana başlıkta toplanır: taşınmazın tahliyesi, kira bedelinin belirlenmesi, birikmiş kira alacağının tahsili, depozitonun iadesi ve taşınmazın kullanımından doğan zararların karşılanması. Hangi başlıkta olduğunuz, izlenecek yolu ve başvurulacak mercii doğrudan değiştirir.
Konut ve çatılı işyeri kiraları, diğer kira türlerinden farklı ve kiracıyı koruyan özel hükümlere tabidir. Bu nedenle sözleşmenin konusu olan yerin niteliği, dosyanın ilk incelenen unsurudur. Aynı bina içinde bir dairenin konut, bir bölümün işyeri olarak kiralanması hâlinde her ilişki kendi kuralına göre değerlendirilir.
Tahliye Hangi Sebeplere Dayanabilir?
Kiraya verenin taşınmazı geri alabilmesi, kanunda sayılan sınırlı sebeplere bağlıdır. Sözleşmenin süresinin dolmuş olması tek başına yeterli değildir; kiracının konut ve çatılı işyeri kiralarındaki korunması bu noktada devreye girer.
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler
Taşınmaza kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri olarak gerçekten ihtiyaç duyması hâlinde tahliye istenebilir. Burada aranan, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı da, bu işler sırasında kullanımın imkânsız hâle gelmesi koşuluyla tahliye sebebi olabilir. Her iki sebepte de dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uygun olarak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır (Türk Borçlar Kanunu m.350).
Taşınmazı sonradan satın alan kişi de kendisi veya yakınları için ihtiyaç iddiasında bulunabilir. Bunun için yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyaç durumunu kiracıya yazılı olarak bildirmeli; tahliye davası ise edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra açılabilir (Türk Borçlar Kanunu m.351).
Kiracıdan kaynaklanan sebepler
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre vererek ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirerek yazılı ihtarda bulunur; süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye gündeme gelir (Türk Borçlar Kanunu m.315). Aynı kira yılı içinde ödememe nedeniyle iki kez haklı ihtar gönderilmesi de ayrı bir tahliye sebebidir; bu sebebe dayanan dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır (m.352). Kiracının veya birlikte yaşadığı kişilerin taşınmaza zarar vermesi, komşuluk ilişkilerini sürekli biçimde bozması ya da taşınmazı sözleşmede belirlenen amaç dışında kullanması diğer başlıklardır.
Kiracının kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması da, sözleşme kurulurken bu durum bilinmiyorsa tahliye sebebi olarak ileri sürülebilir; dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır (m.352).
Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama
Taraflar yenilenen dönemde uygulanacak kira bedelinde anlaşamazsa, bedelin mahkemece belirlenmesi istenebilir. Kira tespit davasında mahkeme, taşınmazın durumunu, çevredeki benzer taşınmazların bedellerini ve sözleşmenin süresini birlikte değerlendirir. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (Türk Borçlar Kanunu m.344); konut kiralarında 1 Temmuz 2024’e kadar uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır sona ermiştir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise yeni dönem bedeli, hâkim tarafından bu oran, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir.
Uyarlama ise farklı bir kurumdur. Sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen ve taraflardan kaynaklanmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmış, bu durum edimler arasındaki dengeyi katlanılamaz ölçüde bozmuşsa sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir. Uyarlama istisnai bir yoldur ve koşulları dar biçimde değerlendirilir. Piyasa koşullarındaki olağan dalgalanmalar tek başına yeterli sayılmaz; aranan, sözleşme kurulurken hiçbir tarafın hesaba katamayacağı nitelikte bir değişikliktir.
Kira tespiti ile uyarlama arasındaki fark uygulamada sık karıştırılır. Tespit, yenilenen dönemde uygulanacak bedelin kanundaki ölçütlere göre belirlenmesidir ve olağan bir yoldur. Uyarlama ise sözleşmenin dengesinin bozulduğu istisnai hâllerde gündeme gelir. Hangi talebin ileri sürüleceği, sözleşmenin süresine ve olayın gelişimine göre belirlenir; yanlış talep seçimi zaman kaybına yol açabilir.
Kiraya Verenin ve Kiracının Yükümlülükleri
| Konu | Kiraya veren | Kiracı |
|---|---|---|
| Teslim | Taşınmazı kullanıma elverişli hâlde teslim eder | Teslim aldığı hâli tutanakla kayda geçirir |
| Onarım | Esaslı onarım ve ayıpların giderilmesi | Olağan kullanımdan doğan küçük bakım |
| Giderler | Taşınmazla ilgili vergi ve sigorta | Kullanıma bağlı giderler ve aidat |
| Kullanım | Kullanıma engel olmama | Sözleşmedeki amaca uygun ve özenli kullanım |
| Devir | Rızası aranan hâller sözleşmede belirlenir | Alt kiraya verme ve devirde sınırlara uyar |
| Sona erme | Bildirim ve sebebe uygun yol izler | Taşınmazı teslim aldığı hâlde iade eder |
Bu dağılım sözleşmeyle bir ölçüde değiştirilebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine olan bazı düzenlemeler geçerli sayılmaz. Sözleşmedeki bir maddenin uygulanabilir olup olmadığı bu nedenle ayrıca değerlendirilir.
İhtarname, İcra Takibi ve Dava Yolu
Kira alacağı için iki yol vardır. Birincisi genel hükümlere göre alacak davası, ikincisi ilamsız icra takibidir. Kira alacağı için başlatılan takipte, konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme emrinde verilen otuz günlük süre içinde borç ödenmezse icra mahkemesinden tahliye de istenebilir (İcra ve İflas Kanunu m.269). Bu yol, yalnız kira bedeli için işler; yan giderler ve tazminat talepleri farklı değerlendirilir.
İhtarnamenin usulüne uygun düzenlenmesi ve tebliğ edilmesi belirleyicidir. Muhatabın doğru gösterilmemesi, ödenmesi istenen dönemin açıkça yazılmaması veya tebligatın usulsüz yapılması, sonraki aşamaların tümünü etkiler. İcra aşamasının işleyişi için icra takibi sayfamıza bakabilirsiniz.
Açılmış bir takip veya dava varsa, dosya hareketlerini UYAP Vatandaş Portalı üzerinden kendiniz de izleyebilirsiniz.
Alt Kira, Devir ve Kiracının Değişmesi
Kiracının taşınmazı bir başkasına kullandırması ya da kira ilişkisini devretmesi, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça sınırlara tabidir. Konut kiralarında kiraya verenin rızası aranırken, işyeri kiralarında farklı bir denge gözetilir ve kiraya verenin haklı bir sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamayacağı hâller söz konusu olabilir.
Devir hâlinde eski kiracının sorumluluğunun ne zaman sona ereceği ayrı bir tartışma başlığıdır. Devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve her hâlde en çok iki yıl süreyle devralan kiracıyla birlikte kiraya verene karşı müteselsilen sorumludur (Türk Borçlar Kanunu m.323). Bu nedenle devrin yazılı olarak ve tarafların tümünün katılımıyla yapılması sonradan doğacak uyuşmazlıkları azaltır.
Kiracının ölümü hâlinde sözleşme kendiliğinden sona ermez; birlikte yaşayanlar ve mirasçılar bakımından kanunda ayrı düzenlemeler bulunur. Aynı şekilde taşınmazın el değiştirmesi de sözleşmeyi sona erdirmez, yeni malik kira ilişkisinin tarafı hâline gelir.
Aidat, Yan Giderler ve Kat Mülkiyetiyle Kesişim
Kira uyuşmazlıklarının bir bölümü aslında kira ilişkisinden değil, taşınmazın bulunduğu yapının yönetiminden doğar. Aidat borcu, ortak alan kullanımı, ısıtma giderlerinin paylaşımı ve yönetim kararlarına itiraz kat mülkiyeti hükümlerine tabidir ve kural olarak kat malikini ilgilendirir.
Buna karşılık, sözleşmede açıkça kararlaştırılmışsa kullanıma bağlı bazı giderler kiracıya yükletilebilir. Bir giderin hangi tarafa ait olduğu tartışmalıysa, önce sözleşme metnine, sonra giderin niteliğine bakılır: yapıya değer katan ve kalıcı olan işler malike, olağan kullanımdan doğanlar kiracıya daha yakındır. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin başlıklar için gayrimenkul uyuşmazlıkları sayfamıza bakabilirsiniz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Bu, uyuşmazlığın değerinden bağımsız olarak uygulanan bir kuraldır. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin takipler bu kuralın dışındadır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri mahkemesi gündeme gelir.
Merkez ilçelerde doğan kira dosyaları Adana Adliyesi‘nde görülür; Adana Adliyesi Seyhan ilçesindedir. Karara karşı istinaf incelemesi Adana Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılır. Bulunduğunuz ilçeye göre bağlı adliye ve büroya ulaşım bilgisi için Çukurova ve Yüreğir sayfalarına bakabilirsiniz.
Dosyaya Hazırlık: Getirilmesi Yararlı Belgeler
| Talep | Öncelikle toplanan belgeler |
|---|---|
| Tahliye | Kira sözleşmesi, ihtarname ve tebliğ evrakı, tapu kaydı |
| Kira alacağı | Ödeme dekontları, banka hesap hareketi, sözleşme |
| Kira tespiti | Sözleşme, önceki dönem bedelleri, taşınmazın nitelikleri |
| Depozito iadesi | Sözleşme, teslim tutanağı, ödeme kaydı |
| Taşınmazın zarar görmesi | Giriş ve çıkış tutanakları, fotoğraf, onarım faturası |
Sözleşme yazılı değilse dosya kurulamaz anlamına gelmez. Ödeme kayıtları, yazışmalar ve tanık beyanları ilişkinin varlığını ve koşullarını göstermeye elverişli olabilir.
Sık Karşılaşılan Hatalar
Uygulamada en çok karşılaşılan durum, kiranın elden ödenmesi ve buna dair hiçbir kayıt tutulmamasıdır. Ödemenin banka üzerinden ve açıklama yazılarak yapılması, sonradan doğacak tartışmaların önemli bölümünü baştan çözer.
İkinci sık hata, sözleşme süresinin dolmasıyla kiracının kendiliğinden çıkmak zorunda olduğunun düşünülmesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre dolsa da sözleşme kural olarak uzar. Üçüncüsü, tahliye taahhüdünün sözleşmeyle aynı anda imzalanmasıdır; taahhüdün geçerliliği için aranan koşullar bulunmadığında bu belge beklenen sonucu doğurmaz.
İlk Görüşmeye Nasıl Hazırlanılır?
İlk görüşmede sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği, ödemelerin nasıl yapıldığı ve taraflar arasında daha önce bir yazışma olup olmadığı konuşulur. Elinizdeki sözleşme, dekont ve varsa ihtarname örneğini getirmeniz değerlendirmeyi hızlandırır. Çalıştığımız diğer hukuk alanlarının listesi hizmet alanları sayfasında yer alıyor. Tüm çalışma alanlarımızı tek sayfada görmek için Adana Hukuk Bürosu sayfamıza bakabilirsiniz.
Konuyla ilgili rehber yazılarımız: Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır? Sebepler ve Süreç.
Durumunuzu değerlendirmek ve hangi yolun uygun olduğunu konuşmak için iletişim sayfasından randevu talep edebilirsiniz. Görüşmeler randevu ile yürütülür.
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşme süresi bitti, kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması tek başına sözleşmeyi sona erdirmez; sözleşme kural olarak uzar. Kiraya verenin taşınmazı geri alabilmesi kanunda sayılan sebeplere ve bildirim koşullarına bağlıdır.
Kiracı kirayı ödemiyor, ne yapabilirim?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi verilerek, bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği yazılı olarak bildirilir. İhtarda ödenmesi gereken dönem ve tutar açıkça gösterilir. Süresi içinde ödeme yapılmazsa tahliye ve alacak talepleri gündeme gelir; kira alacağı için tahliye talepli icra takibi de başlatılabilir.
Tahliye taahhütnamesi her durumda sonuç doğurur mu?
Hayır. Taahhüdün geçerliliği için yazılı olması, taşınmazın teslim edilmiş olması ve taahhüdün teslimden sonra düzenlenmiş bulunması gerekir. Taahhüde dayanılarak, belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır (Türk Borçlar Kanunu m.352). Sözleşmeyle aynı anda imzalanan taahhütler bu nedenle tartışma konusu olur.
Kira artışında bir sınır var mı?
Evet. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (Türk Borçlar Kanunu m.344). Konut kiralarında 1 Temmuz 2024’e kadar uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır sona ermiştir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde yeni dönem bedeli, hâkim tarafından emsal bedeller ve taşınmazın durumu gözetilerek hakkaniyete göre belirlenebilir.
Depozitomu geri alamıyorum, hangi yolu izlemeliyim?
Öncelikle taşınmazın teslim edildiği hâl ile giriş hâli karşılaştırılır. Giriş ve çıkış tutanakları ile fotoğraflar bu karşılaştırmanın temelidir. Anlaşma sağlanamazsa depozitonun iadesi için alacak talebi ileri sürülebilir.
Taşınmazı satın aldım, kiracıyı çıkarabilir miyim?
Yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek bir konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye isteyebilir. Bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir; tahliye davası ise edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra açılabilir (Türk Borçlar Kanunu m.351).
Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin takipler ise bu kuralın dışındadır; bu takipler arabulucuya başvurmadan başlatılabilir.
Kirayı elden ödüyorum, sorun olur mu?
Ödemenin yapıldığını ispat yükü kiracıdadır. Elden ödemede belge bulunmaması, sonradan doğacak uyuşmazlıkta güç durum yaratır. Ödemenin banka üzerinden ve dönem belirtilerek yapılması bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Süre, dayanılan sebebe, tebligatın tamamlanmasına ve toplanacak delillere göre değişir. Yalnız belge üzerinden yürüyen dosyalar ile tanık dinlenen dosyalar farklı sürelerde sonuçlanır; bu nedenle önceden kesin bir süre verilmez.
İlgili İçerikler ve Hizmetler
Kira dosyaları çoğu zaman icra takibi, taşınmazın mülkiyetine ilişkin tartışmalar veya kat mülkiyeti başlıklarıyla birlikte gündeme gelir. Hangi başlığın sizin durumunuzu ilgilendirdiğini ilk görüşmede birlikte belirleyebiliriz.
Kira uyuşmazlığınızda Av. Oğuzhan Manga ile tahliye ya da kira bedeli sürecini görüşebilirsiniz.