Adana Gayrimenkul Avukatı arayışı çoğu zaman tapuda beklenmedik bir kayıtla, paydaşlar arasında çıkan bir anlaşmazlıkla ya da satın alınan taşınmazın teslim edilmemesiyle başlar. Bu sayfada taşınmaz uyuşmazlıklarının hangi başlıklarda toplandığını, tapu kayıtlarının nasıl okunduğunu ve dosyanın hangi belgelerle kurulduğunu anlatıyoruz.
Taşınmaz Uyuşmazlıkları Hangi Başlıklarda Toplanır?
Gayrimenkul hukuku geniş bir alandır; uygulamada dosyalar birkaç ana başlıkta toplanır. Mülkiyetin kime ait olduğuna ilişkin tartışmalar, paydaşlar arasındaki kullanım ve paylaşım sorunları, yapının yönetiminden doğan uyuşmazlıklar, satın alma sürecinden kaynaklanan talepler ve idarenin taşınmaza müdahalesinden doğan davalar.
Hangi başlıkta olduğunuz yalnız talebi değil, görevli mahkemeyi ve toplanacak delilleri de belirler. Bu nedenle ilk adım her zaman tapu kaydının ve dayanak belgelerin incelenmesidir.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu kaydının gerçek hukuki duruma uymadığı iddiasıyla açılan davalardır. Dayanak çok çeşitli olabilir: mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünürdeki satış, hukuki ehliyetin bulunmadığı bir dönemde yapılan devir, vekâletin kötüye kullanılması ya da imza itirazı.
Muris muvazaası
Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını satış gibi göstererek devretmesi hâlinde gündeme gelir. Burada araştırılan, devrin gerçekte bir bedel karşılığı yapılıp yapılmadığıdır. Devir tarihindeki ekonomik durum, bedelin ödendiğine dair kayıtların bulunup bulunmadığı ve mirasbırakanın diğer mirasçılarla ilişkisi birlikte değerlendirilir.
Ehliyetsizlik ve iradeyi sakatlayan hâller
Devri yapan kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücüne sahip olmadığı ileri sürülüyorsa, sağlık kayıtları ve varsa daha önce alınmış raporlar dosyanın merkezine yerleşir. Yanılma, aldatma veya korkutma iddialarında ise yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığının karşı tarafa bildirilmesi gerekir; aksi hâlde sözleşme onaylanmış sayılır (Türk Borçlar Kanunu m.39).
Tapu iptali davalarında taşınmazın üçüncü kişilere devredilmiş olması ayrı bir sorun doğurur. Tapu kaydına güvenerek iyiniyetle kazanan üçüncü kişinin durumu korunabilir; bu nedenle dava açılırken kayıt üzerine şerh konulması talebi de değerlendirilir.
Paylı Mülkiyet ve Ortaklığın Giderilmesi
Bir taşınmaza birden fazla kişinin malik olması, kullanımdan paylaşıma kadar birçok başlıkta uyuşmazlık doğurabilir. Paydaşlardan biri taşınmazın tamamını kullanıyorsa, diğer paydaşlar kural olarak önceden intifadan men ihtarı göndermiş olmak koşuluyla kullanım bedeli (ecrimisil) talep edebilir; bu talep geriye dönük en fazla beş yıl için ileri sürülebilir.
Paylaşımda anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi istenir; 1 Eylül 2023’ten itibaren bu dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bölünme mümkün değilse satış yoluyla paylaşıma karar verilir. Bu dava, paydaşlar arasında kimin haklı olduğunu belirlemez; yalnız ortaklığı sona erdirir.
Payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Bu hak, satışın noter aracılığıyla hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde, alıcıya karşı dava açılarak kullanılmalıdır; süreler hak düşürücü niteliktedir (Türk Medeni Kanunu m.733-734).
Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi
Yapının ortak alanları, aidat borçları, yönetim planına aykırı kullanım ve alınan kararlara itiraz kat mülkiyeti hükümlerine tabidir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için, karara aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33). Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; süre geçirildiğinde karar kesinleşir.
Bağımsız bölümün projeye aykırı kullanılması, ortak alanın bir kat malikince tek başına kullanılması ve çatı ya da cephe gibi ortak yerlerdeki onarım giderlerinin paylaşımı sık karşılaşılan başlıklardır. Kira ilişkisiyle kesişen noktalar için kira uyuşmazlıkları sayfamıza bakabilirsiniz.
Satın Alma Sürecinden Doğan Talepler
| Durum | Gündeme gelen talep | Dayanak belge |
|---|---|---|
| Teslimin gecikmesi | Gecikmeden doğan zararın karşılanması | Sözleşme, teslim tarihi, yazışmalar |
| Projeye aykırı yapım | Ayıbın giderilmesi veya bedelde indirim | Onaylı proje, tespit raporu |
| Tapunun devredilmemesi | Tescil talebi | Satış vaadi sözleşmesi, ödeme kayıtları |
| Ortak alanın eksik yapılması | Eksikliğin giderilmesi | Proje, yönetim planı, tutanak |
| Kaparonun iadesi | Ödenen bedelin geri istenmesi | Dekont, yazışma, sözleşme |
Taşınmaz satışının resmî şekilde yapılması kuraldır. Harici düzenlenen sözleşmeler mülkiyeti geçirmez; ancak ödenen bedelin geri istenmesi bakımından sonuç doğurabilir. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise tescil talebine dayanak olabilir.
Kamulaştırma ve İdarenin Müdahalesi
İdarenin bir taşınmaza kamu yararı gerekçesiyle el koyması kamulaştırma hükümlerine tabidir. Bedelin belirlenmesi ve tescil için idare tarafından açılan dava, taşınmaz malikini doğrudan ilgilendirir; bu davada bilirkişi incelemesiyle belirlenen bedel tartışılır. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı ise tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.14).
İdare, usulüne uygun bir kamulaştırma yapmadan taşınmazı fiilen kullanmaya başlamışsa ya da imar planıyla taşınmaz üzerinde uzun süre tasarrufu engellemişse, malikin başvurabileceği ayrı yollar bulunur. İmar ve idari işlemlere karşı izlenecek süreç için idari yargı sayfamıza bakabilirsiniz.
Zilyetlik, Kadastro ve Tescilsiz Kazanım
Tapuda kayıtlı olmayan ya da kaydı gerçek durumu yansıtmayan taşınmazlarda, fiilî kullanım tek başına mülkiyet sağlamaz. Bununla birlikte kanun, tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı yirmi yıl süreyle davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişiye tescil isteme imkânı tanır; maliki tapu kaydından anlaşılamayan ya da yirmi yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş bir kişi adına kayıtlı taşınmazlarda da aynı koşullarla tescil istenebilir (Türk Medeni Kanunu m.713). Burada aranan, kullanımın malik sıfatıyla, kesintisiz ve çekişmesiz sürmesidir.
Kadastro tespitlerine karşı, tutanakların otuz günlük askı ilanı süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açılabilir; tutanakların kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra ise sebebi ne olursa olsun tespite itiraz edilemez ve dava açılamaz (3402 sayılı Kadastro Kanunu m.11-12). Eski tarihli tespitlere dayanan uyuşmazlıklarda tutanaklar, keşif ve tanık beyanları ile birlikte değerlendirilir.
Tarım arazilerinde ise devir ve bölünmeye ilişkin özel sınırlamalar bulunur. Miras yoluyla intikal eden tarım arazilerinin paylaşımı, genel hükümlerden farklı bir düzene tabidir; bu nedenle taşınmazın niteliği dosyanın en başında belirlenir. Mirasa ilişkin talepler için miras hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Tapu Kaydı Okunurken Nelere Bakılır?
| Kayıt | Ne anlama gelir |
|---|---|
| Beyanlar hanesi | Yapı, kullanım ve statüye ilişkin bilgiler |
| Şerhler hanesi | Satış vaadi, aile konutu, tedbir gibi kayıtlar |
| Rehinler hanesi | İpotek ve benzeri sınırlı ayni haklar |
| İrtifak hakları | Geçit, kaynak ve intifa gibi yükümlülükler |
| Edinme sebebi | Devrin dayanağı: satış, bağış, miras |
Bu hanelerden herhangi birindeki bir kayıt, satın alma kararını doğrudan etkileyebilir. Devir öncesinde kaydın ve varsa imar durumunun incelenmesi, sonradan doğacak uyuşmazlıkların önemli bölümünü baştan önler.
Kaydın yanı sıra taşınmazın fiilî durumu da incelenir. Tapuda görünen alan ile kullanılan alan arasındaki fark, komşu parselle sınır tartışması ya da yapının projeye uygun olup olmadığı ancak yerinde bakılarak anlaşılır. Belediyeden alınacak imar durumu belgesi ve yapı kayıt bilgileri, kaydın anlattığı tabloyu tamamlar.
Dava Açılmadan Önce Değerlendirilen Yollar
Taşınmaz uyuşmazlıklarının bir bölümü dava açılmadan çözülebilir. Paydaşlar arasındaki paylaşımda anlaşma sağlanabiliyorsa, taksim sözleşmesi ya da tapuda yapılacak devirlerle sonuç alınır. Bu yol hem süre hem de gider bakımından davaya göre daha hafiftir.
Delillerin kaybolma ihtimali varsa, dava açılmadan önce tespit istenebilir. Yapıdaki bir kusurun, taşınmazın mevcut durumunun ya da bir müdahalenin resmî biçimde kayda geçirilmesi, sonraki aşamada tartışmayı büyük ölçüde daraltır. Tespit talebi, dava hakkını kullanmayı geciktirmez.
Karşı tarafa gönderilecek bir ihtarname de çoğu zaman işlevseldir. İhtar hem talebi açıkça ortaya koyar hem de bazı hâllerde temerrüdün başlangıcını belirler. Ancak ihtarnamenin içeriği sonraki aşamalarda bağlayıcı sonuçlar doğurabildiği için özenle hazırlanması gerekir.
Uyuşmazlıkta Süreyi Kaçırmamak
Taşınmaz dosyalarında süreler farklı niteliktedir. Bir bölümü zamanaşımına, bir bölümü hak düşürücü süreye tabidir. Hak düşürücü sürelerde hâkim süreyi kendiliğinden gözetir ve süre geçmişse talep esasa girilmeden reddedilir. Önalım hakkı ile yönetim kararlarının iptali bu nitelikteki başlıklardandır.
Bu nedenle olayın üzerinden zaman geçmişse, dosyanın gecikmeden değerlendirilmesi önem taşır. Sürenin ne zaman işlemeye başladığı da ayrı bir tartışma konusudur: bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, öğrenmenin hangi tarihte gerçekleştiği ve tebligatın geçerliliği bu noktada incelenir.
Adana’da Taşınmaz Dosyaları Hangi Mercilerde Görülür?
Taşınmaza ilişkin davalarda yetki kural olarak kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu nedenle Adana sınırlarındaki bir taşınmaz için başka bir ilde dava açılması mümkün olmaz. Görev bakımından ise talebin niteliğine göre asliye hukuk veya sulh hukuk mahkemesi devreye girer; kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar ve ortaklığın giderilmesi sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
Merkez ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin dosyalar Adana Adliyesi‘nde görülür; Adana Adliyesi Seyhan ilçesindedir. İstinaf incelemesi Adana Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılır. Açılmış bir dosyanız varsa hareketlerini UYAP Vatandaş Portalı üzerinden izleyebilirsiniz.
Bulunduğunuz ilçeye göre bağlı adliye ve büroya ulaşım bilgisi için Sarıçam ve Yüreğir sayfalarına bakabilirsiniz. Çalıştığımız diğer hukuk alanları hizmet alanları sayfasında listeleniyor. Tüm çalışma alanlarımızı tek sayfada görmek için Adana Hukuk Bürosu sayfamıza bakabilirsiniz.
Konuyla ilgili rehber yazılarımız: Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nasıl Açılır?, Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Zaman Açılır?.
İlk Görüşmeye Nasıl Hazırlanılır?
İlk görüşmede taşınmazın nerede olduğu, kaydın kimin adına göründüğü, devrin ne zaman ve hangi sebeple yapıldığı konuşulur. Elinizdeki tapu fotokopisi, satış sözleşmesi, ödeme dekontu veya yönetim kararı örneğini getirmeniz değerlendirmeyi hızlandırır. Belgeleriniz eksikse de görüşme yapılabilir; hangi kaydın hangi kurumdan isteneceği birlikte belirlenir.
Durumunuzu değerlendirmek için iletişim sayfasından randevu talep edebilirsiniz. Görüşmeler randevu ile yürütülür.
Sıkça Sorulan Sorular
Babam taşınmazını kardeşime sattı, itiraz edebilir miyim?
Devrin görünürde satış olduğu, gerçekte ise mal kaçırma amacı taşıdığı ileri sürülebilir. Bu iddiada bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, tarafların ekonomik durumu ve devrin koşulları birlikte incelenir. Talep mirasbırakanın ölümünden sonra ileri sürülür ve muris muvazaasına dayanan dava herhangi bir süreye bağlı değildir.
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz kime kalır?
Bu dava kimin haklı olduğunu belirlemez, ortaklığı sona erdirir. Taşınmaz aynen bölünebiliyorsa paylar ayrılır; bölünemiyorsa satış yoluyla paylaşıma karar verilir ve bedel paylar oranında dağıtılır. Tüm maliklerin mirasçı olduğu ve miras yoluyla edinilen taşınmazlarda, 31 Temmuz 2026’dan itibaren ilk artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilir (İcra ve İflas Kanunu m.114).
Önalım hakkımı ne zamana kadar kullanabilirim?
Önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla size bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde, alıcıya karşı dava açılarak kullanılmalıdır (Türk Medeni Kanunu m.733-734). Süreler hak düşürücüdür; ayrıca satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin, dava açılmadan önce veya hâkimin belirleyeceği süre içinde depo edilmesi gerekir.
Harici satış sözleşmesiyle aldığım yerin tapusunu alabilir miyim?
Taşınmaz satışının resmî şekilde yapılması kuraldır; harici sözleşme kural olarak mülkiyeti geçirmez. Bu durumda ödenen bedelin geri istenmesi gündeme gelir. Noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi ise tescil talebine dayanak olabilir.
Aidat borcu kiracıdan mı kat malikinden mi istenir?
Kat mülkiyetinden doğan yükümlülükler kural olarak kat malikini ilgilendirir. Sözleşmede kararlaştırılmışsa kullanıma bağlı bazı giderler kiracıya yükletilebilir; ancak bu, malikin sorumluluğunu yönetime karşı ortadan kaldırmaz.
Site yönetiminin kararına itiraz edebilir miyim?
Evet. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için, karara aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; süre geçirildiğinde karar kesinleşir.
İmar planı taşınmazımı kullanılamaz hâle getirdi, ne yapabilirim?
Planla getirilen kısıtlamanın uzun süre devam etmesi ve taşınmaz üzerinde tasarrufun fiilen engellenmesi hâlinde malikin başvurabileceği yollar bulunur. Değerlendirme, planın niteliğine ve kısıtlamanın süresine göre yapılır.
Kamulaştırma bedelini düşük buldum, itiraz edebilir miyim?
Bedel, mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Rapora karşı süresi içinde itiraz edilebilir; itirazda hangi ölçütün eksik veya hatalı uygulandığı somut biçimde gösterilir.
Taşınmaz Adana’da ama ben başka şehirde oturuyorum, davayı nerede açarım?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Yerleşim yerinizin farklı olması bu kuralı değiştirmez; süreç vekâlet yoluyla yürütülebilir.
İlgili İçerikler ve Hizmetler
Taşınmaz dosyaları çoğu zaman miras, kira veya idari yargı başlıklarıyla birlikte gündeme gelir. Aynı taşınmaz için birden fazla süreç paralel yürüyebilir; hangi sıranın izleneceği ilk değerlendirmede belirlenir.
Taşınmazınızla ilgili uyuşmazlıkta Adana avukatımız dosyanızı değerlendirebilir.